Este estudo objetiva investigar o fenômeno da coligação de direitos reais, especialmente em uma modalidade de empreendimento imobiliário muito específica de condomínio hoteleiro, denominada empresarialmente de condo-hotel. Nesta variante, investidores adquirem a propriedade de unidades habitacionais independentes, e concomitantemente celebram alguns contratos coligados em que se obrigam a não usar ou fruir diretamente o bem adquirido. Há o pacto de que a exploração empresarial daquelas unidades será feita exclusivamente por um operador com expertise em administração hoteleira, geralmente sob a bandeira de conhecida rede de hotéis. No caso, os investidores recebem periodicamente proventos na proporção de quantas unidades habitacionais sejam proprietários em relação ao total, residindo aí a função econômica unitária a coligar todos os direitos de propriedade envolvidos em um mesmo condo-hotel. Essa coligação é fundamental para a higidez do empreendimento, de modo que às obrigações contratualmente firmadas pelos investidores deva ser dada eficácia real, a fim de garantir que terceiros que venham a adquirir de forma derivada permaneçam vinculados àquela peculiar função unitária de investimento. Para tanto, investiga-se a existência de decisivas diferenças qualitativas entre direitos reais e obrigações no intuito de aferir o âmbito de atuação da autonomia privada nos primeiros. Ao fim, conclui-se que são permitidas modulações negociais nos conteúdos legais dos direitos reais e que, assim, há a possibilidade jurídica de que as obrigações avençadas pelos investidores sejam levadas ao registro de imóveis competente, dando-lhes, portanto, eficácia real. Utilizou-se como método a revisão bibliográfica e jurisprudencial, especialmente no Brasil, e como marco teórico a escola do direito civil-constitucional
The present study aims to investigate a phenomenon called quiver of rights, focusing on a very specific type of real estate development known as a condo-hotel. In this kind of property, investors acquire the ownership of independent housing units and simultaneously engage in contracts according to which they become obliged not to use the acquired property. There is, then, a pact that states that the exploration of these units as a business will be conducted exclusively by a company with hotel management expertise, usually a well-known hotel chain. In this case, investors receive profits periodically and according to the amount of the housing units owned, being this the unitary function of gathering all the property rights related to a given condo-hotel. Such gathering is essential to the integrity of such enterprise, so that obligations contractually assumed by investors should be given real property effectiveness in order to ensure that third parties who acquire derivative contracts remain linked to that peculiar unitary function of such investment. In order to do so, we investigate the existence of decisive qualitative differences between property rights and obligations to assess the influence private autonomy has over such rights. Finally, we come to the conclusion that the legal content of property rights can be modified according to business modulations, thus being clear that there is a legal possibility that the obligations contractually established by the investors can be taken to the competent real estate registry, thus acquiring the same effectiveness as real property. Bibliographical and jurisprudential reviews have been used as the chosen method, and, as the theoretical framework, the school of constitutional-civil law
